Los últimos años han sido todo un viaje para el mercado de inversión en bienes raíces. Históricamente, las tasas de interés bajas, los alquileres por las nubes y las enormes ganancias de apreciación han hecho que a la mayoría de los propietarios les vaya muy bien en los últimos años. Pero, ¿era esta otra burbuja inmobiliaria? Con el aumento de las tasas de interés, la alta inflación y la especulación constante de una recesión, ¿poner una propiedad en alquiler sigue siendo una buena inversión en 2023?
Por Melanie Kershaw
Para descubrir los posibles riesgos y beneficios del mercado de alquiler en 2023, Belong ha compilado investigaciones y análisis sobre el mercado actual de propiedades de alquiler de una variedad de fuentes. Estos incluyen Investopedia, Roofstock, Zillow, NerdWallet, Redfin, Thumbtack, Forbes Advisor, CBS News y los propios conocimientos internos de Belong.
La investigación tuvo lugar en junio de 2023 y está sujeta a cambios. Este artículo puede ayudar a la investigación, pero no debe considerarse un consejo financiero.
¿Cuáles son las recompensas potenciales en el mercado inmobiliario en 2023?
Estados Unidos no tiene un "mercado de la vivienda", sino muchos mercados de la vivienda dentro de cada localidad. Una buena compra en Seattle, no es lo mismo que una buena compra en Sacramento. Algunas ciudades tienen una demanda constante, otras experimentarán fluctuaciones basadas en la oferta y la demanda.
Entonces, ¿es buena idea comprar una propiedad para invertir en 2023? La respuesta siempre dependerá de su situación personal y de las propiedades que esté considerando. Dicho esto, aquí hay una lista de 6 recompensas potenciales o 'pros' de invertir en el mercado inmobiliario en 2023.
- Las viviendas unifamiliares son menos volátiles que la bolsa
Según los datos de Roofstock, los rendimientos anuales promedio de las viviendas unifamiliares en el mercado de alquiler son comparables a los rendimientos del mercado de valores y superan los rendimientos de los bonos, pero con una volatilidad considerablemente menor. También informan que no existe una correlación entre las viviendas unifamiliares y el mercado de valores como inversión, lo que significa que los bienes raíces pueden ser una buena manera de diversificar una cartera.
- Las casas de alquiler pueden protegerse contra la inflación
Cuando sube la inflación, también lo hacen los alquileres. Las inversiones inmobiliarias a menudo se describen como una "cobertura contra la inflación". Esto se debe a que con una hipoteca de tasa fija, los pagos de intereses permanecerán iguales, pero sus ingresos por alquiler pueden aumentar con el tiempo. También estará acumulando capital en la vivienda y puede beneficiarse de la inflación y la apreciación a largo plazo.
- Los valores de las propiedades tienen un historial de aumento después de las recesiones económicas
La apreciación de la vivienda se ha disparado en los últimos años, con ganancias de dos dígitos en el valor de la mayoría de las viviendas. Por supuesto, siempre existe el riesgo de una recesión económica que podría cambiar eso rápidamente.
Afortunadamente, los valores de las propiedades tienen un historial de recuperación y aumento después de las recesiones económicas. Eso significa que si está invirtiendo a largo plazo, puede esperar que el valor de su propiedad aumente con el tiempo, incluso si existe el riesgo de que los valores disminuyan a corto plazo.
- La baja asequibilidad hace que las personas alquilen por más tiempo
A pesar de que los precios de la vivienda disminuyen en muchos mercados, están lejos de ser asequibles para muchos estadounidenses. Forbes Advisor predice que la asequibilidad de la vivienda seguirá siendo baja en 2023, gracias al inventario ajustado, las altas tasas hipotecarias y el crecimiento de los precios.
Las personas siempre necesitarán un lugar para vivir y, dado que menos estadounidenses pueden comprar sus propias casas, las buenas inversiones de alquiler en los vecindarios correctos pueden continuar atrayendo residentes a largo plazo con bajas tasas de vacantes.
- Los gastos de alquiler vienen con deducciones de impuestos y beneficios
Las cancelaciones de impuestos son una ventaja importante de ser propietario de una propiedad de alquiler. El IRS describe los gastos de alquiler que puede deducir en su declaración de impuestos, incluidos los intereses hipotecarios, el impuesto a la propiedad y los gastos operativos, incluidas las tarifas de administración de la propiedad, la depreciación y las reparaciones. Incluso puede deducir el costo de contratar a un contador o profesional de impuestos para maximizar su reclamo.
- Las inversiones inmobiliarias brindan la oportunidad de aprender y escalar
La inversión inmobiliaria requiere una planificación cuidadosa, conocimiento y mucho trabajo duro para lograr ingresos pasivos.
Adquirir y administrar su primera propiedad implica una curva de aprendizaje inicial, pero aprenderá rápidamente lo que funciona para sus objetivos financieros personales. Una vez que resuelva los problemas, puede aplicar este conocimiento (y la construcción de capital en la primera casa) para reconocer buenas inversiones, encontrar buenos inquilinos, aumentar los rendimientos de su alquiler e incluso construir su cartera.
¿Cuáles son los riesgos potenciales en el mercado inmobiliario en 2023?
Ahora que hemos cubierto las recompensas potenciales, ¿cuáles son los riesgos de invertir en una propiedad de alquiler en 2023? Nuevamente, esto variará según su situación personal y la localidad donde desee invertir. Pero aquí hay una lista de 6 factores de riesgo que debe considerar antes de comprar una propiedad de alquiler en 2023.
- Podría haber más subidas de tasas de interés en el futuro
El Comité Federal de Mercado Abierto (también conocido como 'La Fed' o FOMC) anunció una pausa en los aumentos de tasas en junio de 2023, pero esa noticia siguió a 10 aumentos de tasas consecutivos desde marzo de 2022. Esto ha hecho que las tasas hipotecarias superen el 7% en los últimos 12 meses.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) informó que el pago mensual de la hipoteca de una vivienda unifamiliar existente típica había aumentado 58% en el cuarto trimestre de 2022, en comparación con el año anterior.
Eso significa que sin un capital significativo, comprar una propiedad de inversión en 2023 costará más que en años anteriores. CBS News informó que solo dos de los doce miembros de la Fed creen que no habrá más aumentos en 2023, y la mayoría predice otros dos o más antes de que termine el año.
- El crecimiento de los alquileres se ha desacelerado y puede disminuir en algunas áreas
La ubicación en el sector inmobiliario siempre es importante. Pero lo es aún más cuando aumentan las tasas de vacantes o bajan los valores. Elegir el vecindario equivocado en 2023 podría crear desafíos importantes, incluidos ingresos de alquiler y valores de propiedad más bajos que en otros mercados y un grupo más pequeño de inquilinos de calidad para alquilar.
Según el Informe de rentas de mayo de Zillow, las rentas solicitadas aumentaron en mayo en comparación con abril, pero se han desacelerado significativamente en comparación con los aumentos que muchos mercados han visto en los últimos dos años.
En 2023, el crecimiento de los alquileres es mejor en los mercados más asequibles. Los que se consideran demasiado caros, como Las Vegas, experimentaron una disminución del 1,4% en mayo. Lo que esto significa es que los mercados que han visto aumentos significativos en los alquileres en 2021-2022 pueden no continuar con esta trayectoria a medida que los precios comienzan a estabilizarse. Esto hace que los precios sean precisos para su mercado local y la demanda sea aún más importante, ya que es posible que no pueda confiar en grandes aumentos en 2023-2024.
- Los costes de mantenimiento van en aumento en 2023
Un informe de Thumbtack encontró que el costo anual promedio de mantenimiento en una vivienda unifamiliar aumentó en 2023 a $6 mil 409, un aumento de $521 desde abril de 2022. Para algunas localidades como Florida, donde las condiciones climáticas extremas representan un riesgo de daño para las viviendas, los costos de reparación y mantenimiento se han disparado hasta 39%. Este es un cálculo importante para incluir en cualquier análisis de flujo de efectivo de cualquier inversión de alquiler.
- Existe la amenaza de una recesión económica en 2023
¿Se dirige la economía estadounidense a una recesión? Esta es la gran pregunta que se hace desde 2022 sin una respuesta definitiva aún. Si EEUU enfrenta una recesión económica, habrá un riesgo para los precios de la vivienda y el crecimiento de los alquileres. Dicho esto, las personas siempre necesitarán un lugar para vivir y, como se mencionó anteriormente, los precios pueden recuperarse y se recuperan. Hace que la investigación de su primera casa de inversión sea aún más importante para buscar mercados que no estén muy sobrevaluados.
- No todas las inversiones inmobiliarias generan ingresos pasivos
Ser propietario de propiedades de alquiler no siempre es una inversión pasiva. Si administra la propiedad y encuentra inquilinos usted mismo, pasará mucho tiempo comunicándose con los inquilinos, contratando trabajadores de mantenimiento (cada vez más costosos) para solucionar problemas y encontrando nuevos inquilinos cada vez que los inquilinos deciden mudarse. Muchos propietarios primerizos dicen que es un segundo trabajo de medio tiempo que nunca anticiparon.
Haga su tarea y descubra el costo en tiempo real de la administración de propiedades y considere si necesita subcontratar el trabajo a una empresa profesional de administración de propiedades.
- El bajo inventario hace que sea más difícil encontrar buenas opciones de inversión
En abril de 2023, Redfin informó que los nuevos listados para la venta de viviendas cayeron un 25 % desde 2022, el octavo mes consecutivo de caídas de dos dígitos. Un inventario bajo significa una mayor competencia tanto de los posibles propietarios de viviendas como de otros posibles inversores. Con los altos precios de las viviendas y las tasas hipotecarias, muchos estadounidenses se muestran reacios a vender y es probable que más se queden hasta 2023 mientras la economía sigue siendo incierta.
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