La correduría JLL dice que muchos postores están reingresando al mercado y que los propietarios de inmuebles necesitarán más capital.
Mayores costos para préstamos y la caída en los precios golpearon el mercado global de propiedades comerciales el año pasado. Ahora, más claridad en torno a los valores y una necesidad urgente de abordar vencimientos de deuda inminentes se espera que generen más transacciones.
Los vendedores y compradores finalmente están viendo más oportunidades para transacciones después de que la incertidumbre casi congelara el mercado durante gran parte del último año.
El número promedio de ofertas por transacción subió un 16% en noviembre de 2023 desde finales de 2022, según Jones Lang LaSalle Inc.
Y la oportunidad puede ser vasta: la correduría estima que los propietarios de propiedades con préstamos que vencen de ahora hasta finales de 2025 necesitarán hasta $570 mil millones en nuevo capital dado cuánto han caído los valores.
Con algunos bancos centrales comenzando a señalar que el ciclo rápido de aumentos de tasas está llegando a su fin, los inversionistas han obtenido mejor información sobre los costos de endeudamiento.
Y varios acuerdos inmobiliarios, incluida la venta de aproximadamente $33 mil millones en deuda de propiedades comerciales del fallido Signature Bank, también han proporcionado mayor transparencia en los valores. La claridad está empezando a generar cierto optimismo en el mercado acosado.
"Estamos viendo más ofertas y más visitas", dijo Michael Gigliotti, director gerente senior en JLL, en una entrevista telefónica. "Tienes préstamos que vencen, tienes capital seco, tienes partes interesadas en invertir en bienes raíces."
El mercado aún necesita ver un período más largo de estabilidad con las tasas de interés para desbloquear completamente el capital que está al margen, según JLL. Y muchos propietarios pueden esperar antes de operar hasta que los valores se estabilicen aún más o potencialmente comiencen a subir.
Pero con más de $3 billones (millones de millones) de propiedades en todo el mundo que tienen deudas que vencen antes de finalizar 2025, muchos propietarios necesitan decidir qué hacer con ciertas propiedades y deudas en los próximos meses, según JLL.
"Los mercados de deuda se están estabilizando, por lo que hay menos rendimiento en la deuda, y por tanto hay más personas ahora mirando hacia las acciones", dijo Adam Spies, codirector de mercados de capital de EEUU en Newmark Group Inc. "La gente siente que ya no están en la cima mirando un precipicio, sino tal vez en el fondo mirando hacia arriba. Los inversionistas sienten que es un buen momento para volver a hacer inversiones."
Otras firmas están viendo señales tempranas de que el mercado inmobiliario comercial está comenzando a estabilizarse más. La compañía de análisis de bienes raíces Green Street dijo que su índice de precios de propiedades comerciales se mantuvo estable en diciembre con respecto al mes anterior.
"La corrección en los precios de bienes raíces que comenzó hace dos años parece haber seguido su curso", dijo Peter Rothemund, codirector de investigación estratégica en Green Street, en un comunicado el 5 de enero. "Bienes raíces comerciales ahora están valorados de manera justa en comparación con los rendimientos de los bonos corporativos y la valoración de mercado de los fideicomisos de inversión inmobiliaria sugiere algo similar."
Mayor demanda
Hay evidencia de que el interés de los compradores está aumentando para algunas torres en Manhattan. Un edificio de oficinas en el vecindario de Tribeca en Manhattan en 101 Franklin St., que está siendo comercializado por Newmark como una posible conversión residencial, ha atraído docenas de visitas y ha recibido más de una docena de ofertas, según personas familiarizadas con el asunto que solicitaron anonimato.
El vendedor, Columbia Property Trust, está pidiendo alrededor de $115 millones por la propiedad, al menos 40% por debajo del precio que pagó en 2019, y también está ofreciendo financiamiento potencial para el acuerdo, dijeron las personas. Un representante de Columbia Property Trust se negó a comentar.
La torre de oficinas del Grupo DWS en el Distrito Financiero en 222 Broadway también se está promocionando como una oportunidad de conversión y ha atraído a muchos inversionistas potenciales que buscan visitar el edificio, dijo una de las personas. Un representante de DWS se negó a comentar.
Josh Rahmani, cofundador de Empire Capital Holdings, ha estado ofertando activamente y comprando oficinas en Nueva York durante los últimos dos años mientras busca invertir en propiedades comerciales en nombre de familias adineradas. Pero ahora más postores se están uniendo a la competencia, dijo.
"Había un edificio vacante sobre el cual estaba ofertando, pero el precio subió más allá de donde estábamos dispuestos a llevarlo hace un mes; lo cual indica que aumentó la actividad", dijo Rahmani. "Si tienes un vendedor motivado y tienen que vender ahora, el precio es lo que el mercado puede aguantar, y por ahora todavía hay grandes descuentos."
Presión Creciente
La Reserva Federal mantuvo su tasa de referencia estable en su reunión de diciembre, al mismo tiempo que señaló el fin del ciclo de ajuste más agresivo en una generación.
Los propietarios de inmuebles que no tienen que vender de manera urgente pueden estar inclinados a mantener los activos si las tasas bajan.
Pero el déficit de refinanciamiento, que oscila entre $270 mil millones y $570 mil millones según JLL, podría impulsar a algunos propietarios a poner activos o préstamos a la venta, incluyendo transacciones forzadas en algunos casos.
Por otro lado, los compradores e inversionistas potenciales están llenos de fondos. JLL dijo que hay $402 millardos de capital no desplegado para bienes raíces comerciales según datos de octubre.
"Este reajuste de valoraciones será un desafío para el capital de inversión disponible y catalizará la liquidez", dijo Richard Bloxam, director ejecutivo de mercados de capital en JLL, en un comunicado.
"Hay un entendimiento absolutamente uniforme de que los precios han cambiado. Dada la cantidad de capital seco, habrá una ventaja considerable para el capital que pueda desplegarse rápidamente y movilizarse en torno a oportunidades a medida que los fundamentos del mercado mejoren."
Algunos compradores han desplegado capital en acuerdos importantes recientemente. En diciembre, el minorista de lujo Prada SpA y una entidad vinculada a la familia Prada compraron dos edificios en la Quinta Avenida de Nueva York por un total de $835 millones, uno de los mayores acuerdos inmobiliarios en la ciudad el año pasado.
Propiedades conocidas en California también encontraron compradores. La Universidad de California acordó pagar $700 millones por un antiguo centro comercial en Los Ángeles que había sido reconvertido como oficinas para Google de Alphabet Inc. La universidad piensa convertirlo en un parque de investigación médica e ingeniería.
El Centro Aon en el casco principal de Los Ángeles se vendió por $147,8 millones, aproximadamente un 45% menos que su precio de compra en 2014.
Volviendo a Manhattan, el brazo de inversión de la firma inmobiliaria Kassin Sabbagh Realty compró una participación del 49% en un edificio de oficinas de 34 pisos en 1410 Broadway en Manhattan.
El edificio, propiedad de L.H. Charney Associates, estaba previamente alquilado a WeWork, pero el contrato de arrendamiento de la firma de oficinas compartidas fue terminado antes de de que se declarara en bancarrota. Desde entonces, se ha alquilado más espacio, llevando la ocupación de la torre a más del 90%.
"Ahora que parece que las tasas que no van a subir más, aumenta par a los compradores la seguridad de que no estarán en una situación peor dentro de seis meses al intentar cerrar o conseguir un préstamo", dijo Albert Sultan, un corredor en KSR. "Hay un puñado de jugadores que han regresado al mercado, no muchos, pero eso me da optimismo de que las cosas generalmente volverán a ser boyantes."
Concentración en EEUU
EEUU podría ser un lugar particularmente interesante, según JLL. De los $3,1 billones en activos inmobiliarios con deuda que vence hasta finales de 2025, más de tres cuartos están concentrados en EEUU, específicamente en los sectores residencial y de oficinas, dijo la correduría.
EEUU está más avanzado en su ciclo, lo que podría atraer más atención de compradores que esperan captar el fondo de la caída de precios. Eso incluye a jugadores importantes como la plataforma de inversión inmobiliaria de Morgan Stanley, que está buscando oportunidades que surjan del tumulto en la industria.
"Ciertamente, muchos inversionistas están interesados en invertir en bienes raíces cuando piensan que están comenzando en la parte más baja del mercado", dijo Gigliotti de JLL.
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