El sector se ve como la fuente más probable de un evento crediticio sistémico a medida que los inversionistas retiran dinero de los fondos de propiedad ante la caída de los valores.
La presión sobre los bancos regionales, una continua caída en los precios de oficinas en EEUU y las elevadas tasas de interés han empujado a los administradores de dinero a acumular apuestas bajistas en el sector de propiedad comercial.
El fideicomiso de inversión en bienes raíces de centros de datos Equinix Inc. cayó al nivel más bajo desde enero ayer miércoles después de que Hindenburg Research dijera que estaba apostando en contra de las acciones de la firma, mientras que S&P Global dijo a principios de este mes que los REITs son las acciones más cortas a nivel global.
Ha crecido la preocupación entre los inversionistas en las últimas semanas debido a que prestamistas, incluidos New York Community Bancorp. y Deutsche Pfandbriefbank AG, han aumentado sus provisiones para pérdidas en préstamos inmobiliarios. La continua vulnerabilidad en el alquiler de oficinas vio caer esos valores de propiedad un 15,2% en el año hasta febrero en EEUU, según un informe de MSCI Real Assets publicado el miércoles.
"Los inversionistas finalmente están despertando al hecho de que las tasas no van a volver a estar cerca de cero y que el sector de oficinas ha cambiado para siempre", dijo Daniel McNamara, fundador de Polpo Capital Management, quien está apostando en corto en el sector.
Los vendedores en corto toman prestada una acción y la venden, apostando a que pueden obtener ganancias comprándola de nuevo a un precio más bajo en el futuro. También están utilizando derivados de crédito e índices y acciones para apostar en contra de los propietarios, su deuda y sus prestamistas.
Casi el 13% de las acciones de NYCB están siendo vendidas en corto actualmente, un aumento desde el 3% en noviembre, según S&P Global. Una de las razones es que el prestamista es un jugador importante en edificios de apartamentos multifamiliares, de alquileres controlados o estabilizados, en Nueva York, y el valor de estos ha estado cayendo fuertemente.
El fundador de Muddy Waters, Carson Block, le dijo a Bloomberg Television que las preocupaciones sobre la angustia emergente en la vivienda multifamiliar es una razón por la que su firma se ha vuelto "más bajista" en Blackstone Mortgage Trust desde que reveló su posición en corto en el prestamista en diciembre, agregando que esto también podría tener un efecto dominó para los prestamistas más pequeños.
Casi tres cuartas partes de las acciones en el ETF SPDR S&P Regional Banking están vendidas en corto, un aumento de más de 10 puntos porcentuales desde el inicio de la semana pasada.
El último repunte en las apuestas en corto viene a la vez que los inversionistas reducen las expectativas sobre el momento de los recortes de tasas que podrían traer alivio al sector, con banqueros centrales de EEUU señalando que no tienen prisa por comenzar el alivio monetario después de una serie de aumentos agresivos.
Las preocupaciones están aumentando de que los problemas en el sector inmobiliario comercial puedan repercutir. Más del 40% de los administradores de fondos encuestados por Bank of America Corp. ahora ven al sector inmobiliario comercial de EEUU como la fuente más probable de un evento crediticio sistémico, en comparación con menos de uno de cada cuatro en enero.
Ya, la angustia emergente en los préstamos a complejos de apartamentos significa que los inversionistas también están prestando mayor atención al rendimiento de las obligaciones de préstamo colateralizado de bienes raíces comerciales a medida que esas deudas se vencen.
Los CRE CLOs agrupan préstamos a corto plazo de tasa flotante que típicamente se utilizan para adquirir y renovar complejos de alquiler. Esos prestatarios han sufrido después de ser golpeados por tasas de interés más altas y caídas en las valoraciones en algunos mercados.
El interés corto en Arbor Realty Trust, una de las compañías financieras que emite los valores, es de aproximadamente el 34,5% de las acciones en circulación en comparación con aproximadamente el 21% en septiembre, según datos compilados por los datos de S&P Global.
Oferta Retirada
Los propietarios también están siendo atacados. Hindenburg alega que Equinix, que retiró una oferta de bonos planeada después de que se publicara el informe del vendedor en corto, manipula su contabilidad. La compañía está investigando la afirmación y responderá a su debido tiempo, dijo un portavoz.
En otros lugares, el interés corto en Hudson Pacific Properties Inc. había aumentado a casi el 11% de las acciones en circulación a principios de esta semana, el nivel más alto desde octubre, desde aproximadamente el 7% al inicio del mes, muestran los datos de S&P Global.
Las apuestas contra Boston Properties han subido a casi el 2,2%, en comparación con aproximadamente el 1,2% en diciembre, aunque eso aún está muy por debajo del nivel del 8,6% alcanzado a mediados del año pasado.
La mayoría de los REITs se enfocan en poseer los mejores edificios, por lo que evitarán muchos de los obstáculos que enfrentan los propietarios de propiedades mal ubicadas o de baja calidad, dijo Kevin Brown, analista de acciones en Morningstar.
Espera que el mercado inmobiliario se estabilice a largo plazo y los propietarios de oficinas no tengan que ofrecer incentivos para atraer inquilinos, pero no anticipa una recuperación masiva.
"Todavía va a haber demanda de oficinas, pero no va a ser lo que fue en 2019", dijo.
Un portavoz de Blackstone Mortgage Trust dijo que la firma aumentó la liquidez a niveles cercanos al récord y redujo el apalancamiento mientras mantenía fuertes ganancias.
Arbor declinó hacer comentarios, mientras que Hudson Pacific y Boston Properties no respondieron a una solicitud de comentario. Un representante de NYCB también no respondió de inmediato a las solicitudes de comentario.
Valores en Caída
Mientras los precios de bienes raíces comerciales han estado cayendo, los compradores de capital privado han estado en gran medida al margen esperando que surja mayor angustia a medida que los prestatarios comienzan a incumplir y los préstamos se deterioran.
Eso podría estar cambiando ahora, con el presidente de Blackstone Inc., Jon Gray, diciendo este mes que los valores han tocado fondo y hay una oportunidad para comprar activos de bancos y fondos de seguros que pueden tener que vender con descuentos.
Otra fuente de ventas pueden ser los fondos de propiedad, que han experimentado un aumento en los retiros en los últimos meses. Los inversionistas retiraron casi 1,3 mil millones de euros de fondos europeos en febrero, en comparación con poco más de 25 millones de euros un año antes, según datos compilados por Morningstar, a medida que los valores disminuyen.
Por ejemplo, el Fondo Inmobiliario Internacional de Credit Suisse perdió el 22% en inversiones en 2023 a medida que continuaba la desaceleración en los mercados inmobiliarios globales.
Para finales del año pasado, los inversionistas habían solicitado que el gestor de activos redimiera aproximadamente el 23% de las unidades en el fondo, según el archivo.
Por ahora, las oficinas siguen siendo la fuente más visible de angustia en el sector inmobiliario comercial. Esos edificios son la garantía de más del 20% de los préstamos de propiedades comerciales que vencen en 2024, según MSCI Real Assets, que dijo que los propietarios pueden tener más dificultades para calificar para una extensión de préstamo que aquellos de otros activos.
"Incluso en enero de este año, el mercado estaba valorando de seis a siete recortes de la Fed y la gente tenía la esperanza de que una recesión curaría la actitud que tiene la gente de trabajar desde casa", dijo McNamara. "Desafortunadamente, para ellos, ambas cosas eran fantasías".
Neil Callanan, Loukia Gyftopoulou y Norah Mulinda - Bloomberg.
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