El mercado inmobiliario, un indicador muy importante de la salud económica de EEUU, se enfrenta a un prolongado periodo de estancamiento. Según analistas de Bank of America -reseñados por CNBC, no habrá una recuperación significativa hasta al menos 2026.
Además, predicen que el acceso a la vivienda seguirá siendo un problema importante a menos que se produzca una recesión que impacte en los precios.
¿Por qué?
Varios factores contribuyen a este sombrío panorama. La pandemia desencadenó una intensa oleada de compras en 2020 y 2021, impulsando las ventas al alza y coincidiendo con una inflación galopante, que llevó los tipos de interés a sus niveles más altos en dos décadas.
Este pico de actividad ya cedió terreno, luego de un sólo un repunte fugaz a principios de este año debido a las expectativas poco realistas de que la Reserva Federal bajaría sustancialmente los tipos de interés.
El economista Michael Gapen, del Bank of America, arrojó luz sobre el difícil panorama.
"El mercado inmobiliario estadounidense está atascado, y no estamos convencidos de que vaya a desatascarse pronto", señaló. Explicó que es probable que los factores que disminuyen la asequibilidad de la vivienda, crean un efecto de bloqueo para los propietarios y restringen la actividad del mercado.
La asequibilidad, factor importante del mercado inmobiliario
El acceso sigue siendo una cuestión clave. Los compradores de la época de la pandemia disfrutaban de tipos hipotecarios en torno al 3%, pero con los tipos actuales a 30 años cercanos al 7%, vender sus casas ahora significa enfrentarse a tasas significativamente más altas.
Este "efecto cerrojo" disuade a los propietarios de vender, lo que frena las ventas sin bajar sustancialmente los precios. La esperada política drástica de relajación de la Reserva Federal no se ha materializado, y las continuas limitaciones de la oferta siguen presionando el mercado.
La tasa hipotecaria juega en contra del mercado inmobiliario
"La amplia brecha entre los tipos hipotecarios actuales y los tipos hipotecarios efectivos significa que la mayoría de los propietarios no están dispuestos a mudarse a menos que se vean forzados", señaló Gapen.
Especuló que el mercado podría tardar entre 6 y 8 años en superar este efecto de bloqueo. Las ventas de viviendas existentes se desplomaron desde su máximo de 6.6 millones a principios de 2021 a sólo 4.11 millones este mes de mayo.
Mientras tanto, los precios de la vivienda soportaron caídas significativas, con el precio medio de una vivienda vendida el mes pasado en $419.300, una fuerte subida desde los $283.600 de mayo de 2020.
¿Qué se espera en el futuro?
Bank of America sí prevé cierta moderación en los precios de la vivienda, pero no hasta dentro de unos años. Proyectan una subida del 4.5% en 2024, seguida de un aumento del 5% en 2025, disminuyendo a una subida del 0.5% en 2026.
Sin embargo, si persisten los efectos de la pandemia, es posible una nueva subida del 5% en 2026. Como reflejo del problema de acceso, el índice de asequibilidad de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios descendió en mayo a su nivel más bajo desde noviembre de 2023.
A pesar de las sombrías previsiones, hay un rayo de esperanza. Bank of America sugiere que los "moribundos" niveles de ventas actuales, combinados con una modesta mejora del clima crediticio y unos tipos de interés más bajos, podrían facilitar finalmente la recuperación del mercado.
Lo menores de 45 años, la esperanza del mercado inmobiliario
También se espera que los millennials impulsen la demanda estructural de vivienda, aunque adquirir una propiedad sigue siendo un obstáculo importante.
Gapen concluyó con una nota de cautela, destacando la compleja interacción de las fuerzas del mercado.
"La asequibilidad seguirá siendo un problema, y nuestra perspectiva macroeconómica asume que el crecimiento se desacelera y los mercados laborales se enfrían aún más".
