Desde 2022, la subida de las hipotecas dificultó la adquisición de viviendas debido a su elevado costo. Sin embargo, los valores aumentaron sustancialmente más, en relación a los tipos de interés establecidos por la Reserva Federal, debido motivos poco conocidos.
Según un reciente documento presentado en el simposio anual de la Fed de Kansas City, en Jackson Hole, Wyoming, este fenómeno se debe a dos factores subyacentes menos discutidos: el ajuste cuantitativo y la pérdida de depósitos bancarios.
¿Cuál es el primer factor que aumentó las hipotecas?
El ajuste cuantitativo dio lugar a que la Reserva Federal retire miles de millones del mercado hipotecario.
Durante los años 2020 y 2021, como parte del programa de flexibilización cuantitativa, el organismo compró valores respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés) a gran escala, procurando canalizar efectivo hacia los compradores de viviendas.
Esta estrategia elevó las tenencias de MBS de $1.4 billones de dólares a $2.7 billones en su punto más álgido. No obstante, como parte de su lucha contra la inflación, la Fed revirtió esta medida, agotando esas tenencias en unos $400.000 millones hasta ahora.
La política de la Fed afectó los depósitos bancarios
Al mismo tiempo, las tasasde interés más altas también afectaron a los bancos. En 2021, el rápido aumento de los depósitos bancarios debido a los ahorros de la pandemia llevó a los bancos a incrementar sus propios préstamos hipotecarios y compras de MBS.
Sin embargo, conforme las tasas subieron, los fondos de depósitos se revirtieron, ya que los inversionistas buscaron opciones más rentables en letras del Tesoro y fondos mutuos del mercado monetario, reduciendo así los recursos disponibles para los préstamos hipotecarios. Es decir, menos dinero para comprar una propiedad.
Problemas en el mercado inmobiliario y las hipotecas
Esta dinámica llevó a una disfunción en el mercado inmobiliario. Según el análisis de Philipp Schnabl, economista de la Universidad de Nueva York en el simposio, la política monetaria ha tenido un impacto significativo en las tasas hipotecarias, reflejando un aumento considerable en el diferencial entre el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años y la tasa promedio de las hipotecas de consumo.
Este diferencial, que fue de apenas 1.5% en mayo de 2021, casi que se duplicó a 2.9% en 2023.
La explicación del informe de la Fed
Los autores del estudio, Itamar Drechsler, Alexi Savov, Philipp Schnabl y Dominik Supera, destacan que la caída inicial de las tasas hipotecarias fue provocada por las compras masivas de hipotecas por parte de la Reserva Federal y los bancos.
"Los bancos y la Reserva Federal compraron enormes cantidades de hipotecas durante 2020-21, lo que provocó que las tasas hipotecarias disminuyeran drásticamente", dijeron.
Sin embargo, al cambiar la política monetaria, tanto los bancos como la Reserva redujeron sus tenencias, resultando en un aumento de las tasas hipotecarias y la ampliación del diferencial hipotecario.
Las decisiones de la Reserva Federal en su lucha por controlar la inflación tuvieron repercusiones más allá de los ajustes tradicionales en las tasas de interés de corto plazo, afectando también al mercado inmobiliario y a los prestatarios de vivienda en formas complejas y significativas.
